Binnenkort worden weer alle woningen en bedrijven getaxeerd voor de WOZ. Is deze waarde ongeveer gelijk aan de vrije verkoopwaarde ?

Ten behoeve van een aantal belastingen zijn algemene regels gesteld voor de waardevaststelling van onroerende zaken. De Wet waardering onroerende zaken (WOZ) geldt voor de heffing van de onroerendezaakbelasting (OZB), de waterschapsomslag terzake van de bebouwde onroerende zaken en inkomstenbelasting. Uitgangspunt daarbij is dat er één waarde wordt bepaald die als draagvlak dient bij deze verschillende heffingen en belastingen.

Er is een verschil in het uitgangspunt bij de waardevaststelling bij woningen en bij niet-woningen. Woningen worden altijd getaxeerd tegen de waarde in het economische verkeer en men gaat er daarbij altijd vanuit dat het registergoed onbezwaard is en het volle eigendom betreft. Feitelijk zijn er echter veel situaties denkbaar waarbij dit volle- en onbezwaarde eigendom niet van toepassing is. Bij de waardevaststelling wordt bijvoorbeeld geen rekening gehouden indien het registergoed niet gebouwd is op eigen grond doch, waar het recht van erfpacht op is gevestigd. Ook een mogelijk hypotheekrecht, recht van opstal e.d. beïnvloeden de waarde bij de WOZ niet. Wel zullen erfdienstbaarheden e.d. de waarde beïnvloeden. Heel duidelijk wordt hierbij dus dat de waarde in het economische verkeer derhalve (om meerdere redenen) geenszins het zelfde is als de vrije verkoopwaarde.

Bij de waardevaststelling voor de WOZ bij niet-woningen (m.u.v. monumenten) worden een tweetal taxatiemethoden toegepast. Enerzijds wordt de waarde in het economische verkeer bepaald en anderzijds ook de gecorrigeerde vervangingswaarde, waarbij de hoogste in waarde van toepassing wordt verklaard. Bij de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt er uit gegaan van de som die nodig is om het object in de zelfde staat te kopen of te vervaardigen met in achtname van de aard en de huidige bestemming. Hierbij worden derhalve in belangrijke mate afschrijvingen toegepast inzake technische- en functionele veroudering. Bovendien beïnvloedt de economische situatie van de branche van het bedrijf, dat de onroerende zaak gebruikt, de waarde in belangrijke mate. Bij een economisch "slechte/mindere" branche zal de functionele veroudering derhalve meer toenemen dan in een branche die economisch "hot" is. Bij een waardevaststelling via de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de grond gewaardeerd tegen de door de gemeente gehanteerde uitgifte prijs. Het enkele feit dat de in het kader van de WOZ uitgevoerde taxaties vier jaar geldig zijn en de waarde ongeveer twee jaar voor elke periode wordt vastgesteld, houdt in dat deze waarde dus ook uit dien hoofde zeker niet gelijk is aan de vrije verkoopwaarde.